今天就给大家说下：1、到底是按套内面积or建筑面积计价的问题？2、关于套内面积、公摊实际面积与合同约定的不一致该怎么处理？

一、签购房合同时，到底是按建筑面积来计算单价还是按套内面积来计算单价呢？

所以大多数人是不是都没想过这个问题，而且也一直被它困扰着。

一般在签定购协议时是按建筑面积来计算单价的，为8800元，签购房合同时又是按套内面积来计算单价，为11000元。等到交房时，开发商让补差价，就是按套内面积的单价来补的，这样算起来不就多给钱了吗？这不是陷阱吗？

听起来是很有道理的样子，但又总觉得哪里不对。那到底购房合同上是以哪种计价方式对购房者更有利呢？

首先，我们要知道什么是套内面积？

【 按套内面积计算单价 】

套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积

简而言之，就是你关着房门，房间内的面积（包括房间内的墙体面积）就是套内面积。

其实，对于购房者来说，按照套内面积买房其实更有利，因为套内面积是你关上门就可以拿尺子测量出来的，这样就有效的规避了公摊面积。等到收房时补面积差价也是清清楚楚的知道自己为什么要补差价的，不至于被开发商蒙。

但是，按照套内建筑面积来买房也存在一些问题：

1.按套内建筑面积来买房，开发商势必就会把公摊面积的成本加在套内面积上，房屋的单价就会提高。那么补差价时的单价也就会提高。这样购房者心理就会觉得不平衡，总会觉得亏了。

2.现在房产证上仍然是按照建筑面积来登记的，还有物管费等，都是按建筑面积来的。这样来看，如果你买了一套套内建筑面积为80平米的房子，单价也是按套内建筑面积来算的，但房产证的面积仍然是100平方（公摊20%），那么契税就得按照90平米以上1.5%的税率来，物管费也得按照100平米来征收。不同面积的计价方式，也会让更多购房者接受不了。

【 按建筑面积计算单价 】

建筑面积=套内面积+公摊面积

大部分在售楼盘购房合同上都是以建筑面积来计算单价的。按建筑面积来买房最大的好处就是“统一”，房产证上登记、缴税、物管费征收等，都是按照这一个面积来。

还有一大好处就是表面上可以让房价看起来不那么高。例如一套建筑面积为100平米的房子，公摊20%，套内面积80平米，总价为100万。

如果以套内面积来算，这套房子的单价就是12500元；

如果以建筑面积来算，这套房子的单价就是10000元；

看起来是不是便宜很多（尽管这是一个烟雾弹，但很多人就吃这一套）。

当然，以建筑面积来买房也是有问题的。

最大的问题就是公摊面积难确认，如果收房时开发商告诉你建筑面积多了两平米，而你又去测了自家的套内面积并没有多。多的面积就多在公摊上面的，这时，你就得为公摊买单，补差价。关键是这个多出来的两平米，你掏了钱，确无法测量它，因为你根本看不懂开发商给你的房屋图纸。

但是，如果按建筑面积来，最后实测面积多了，并且是多在套内，那么你补差价就按建筑面积的单价来补，这时你就会觉得赚到了。

也就是说，按建筑面积的单价来买房，最后有面积误差，关键要看差在套内还是公摊上面。

1、按套内面积计算单价的，公摊越小的楼盘最后补差价时对购房者来说越划算。

举例：以面积100平米，总价100万的房子为例

公摊面积 套内面积 套内单价

20平米 80平米 12500元

15平米 85平米 11764元

显然，公摊面积小的房子，最后面积多了补差价时给的钱少。（如果面积少了则相反）

2、按建筑面积计算单价，最后多出来的面积要看是在套内还是在公摊里。

举例：以面积100平米，总价100万的房子为例

建筑面积单价固定10000元

交房时面积多了，并且多在套内，补差价按照10000元每平米来算，是划算的！

如果多的面积在公摊里，同样要按照10000元/平米来补差价，而套内你的实际使用面积并没有增加。相当于，白给了钱。

所以，按照套内面积计算单价最后补差价有可能谁也不占谁便宜，公平、公正；按建筑面积计算单价最后补差价时你可能吃亏可能占便宜。

二、关于套内面积、公摊实际面积与合同约定的不一致该怎么处理？

刚才上面也说到，商品房建筑面积=套内建筑面积+公用分摊面积。

商品房买卖合同约定涉案房屋以套内建筑面积计价，开发商交付的房屋虽然套内建筑面积增加，但是公用分摊面积减少，导致建筑面积出现差异，因公用分摊面积是建筑面积的重要组成部分，对产权登记面积有直接影响，故应当根据房屋实际建筑面积的差异大小计算各方责任。

但是又会出现问题就是，合同约定涉案房屋以套内建筑面积计价，开发商交付使用的房屋套内建筑面积增加，公用分摊面积减少，买受人应否支付面积差异款？

经在裁判文书网搜索可知，90%以上的案例，开发商在签订合同时，只约定了套内面积出现差异的情形，针对公摊面积出现差异，并没有在合同上有明确约定，然后大多数法院都会援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条是关于商品房买卖纠纷面积误差处理原则的规定。

在只约定套内面积出现差异的处理方式，未约定公摊面积面积出现差异的处理方式的时候，法院大多数作如下处理：

1、实际套内面积增加，实际公摊面积增加的，那么如需补开发商价款，多出的套内面积*套内面积单价=要补的差价；多出的公摊面积*建筑面积单价=要补的差价（因为公摊面积差异没有约定处理方式，不可以以套内面积单价计算）。

2、实际套内面积增加，实际公摊面积减少，那么如需补开发商价款，这时的计算方式并非是实际套内建筑面积-约定套内面积，这样的计算方式是不对的。合同中对涉案房屋的总建筑面积、套内建筑面积和公摊建筑面积均有约定，双方选择以套内面积作为计价面积核定涉案房屋价格，应理解为出于简化计价方式的目的，将房屋公摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，而非开发商将房屋公摊建筑面积免费赠送。而且，公用分摊面积亦为房屋建筑面积的重要组成部分，其面积减少不仅影响到公共设施功能，更是影响买受人的产权登记面积，势必对涉案房屋的二次交易或拆迁补偿有所影响，损害买受人的权益，故公用分摊面积差异亦应在一并处理，即综合考量是否提交实际使用率，并根据房屋实际建筑面积差异大小计算各方责任。按照合同约定及不动产权证证载面积，经对比，应该是（实际建筑面积-约定建筑面积）*约定建筑面积单价=要补的差价。

3、实际套内面积减少，公摊面积减少的，那么开发商需要退回多交的房款。